FAQ Gutachter Hauskauf Fragen

FAQ Gutachter Hauskauf Fragen zur Bausubstanz, zum Energieverbrauch und Sanierungen.

FAQ Gutachter

FAQ Gutachter Hauskauf Fragen. Vor einem Hauskauf stellen sich viele Fragen. Daher haben wir eine weitere FAQ-Seite zum Thema Gutachter Hauskauf erstellt.

Baumängel erkennen?

Kennen Sie die typischen Mängel anhand vom Haustyp und vom Baujahr? Ja, ich habe viele Jahre täglich für den TÜV Baumängel begutachtet. Baumängel und Sanierungsstau können die Finanzierung für einen Immobilienkäufer scheitern lassen.

Hausbock im Haus

Was macht den Hausbockkäfer so gefährlich? In alten Dachstühlen, Deckenbalken und Wandbekleidungen kann sich der Hausbockkäfer entwickeln. Da seine Larven eine drei- bis vierjährige Lebensdauer haben, können sie eingebaute Holzteile völlig vernichten, indem sie lange, bis zu 8 mm dicke Gänge in das Holz hineinfressen und dadurch große Schäden anrichten.
Wie kann man den Hausbock bekämpfen? Den Hausbockkäfer sollte man nach DIN 68800/4 bekämpfen. Dies kann durch eine chemische Holzschädlingsbekämpfung durch Abbeilen und Imprägnieren der Oberflächen erfolgen oder durch eine chemische Holzschädlingsbekämpfung durch druckhafte oder drucklose Injektionen. Als weitere Verfahren stehen das Heißluftverfahren sowie die Begasung mit Sulfurylfluorid zur Verfügung. Ein weiteres, bekanntes Verfahren zur Bekämpfung vom Hausbockkäfer ist die Mikrowelle. Ein Magnetron mit einem Strahler durchstrahlt einige Minuten das befallene Holz und überhitzt dabei wasserhaltige Lebewesen.

Salze in Baustoffen?

Was können Salze in Baustoffen auslösen? Salze in Baustoffen: Wenn Feuchtigkeit in ein Bauteil eindringt, beispielsweise durch Schlagregen, werden die darin vorhandene Salze gelöst und an die Oberfläche geschwemmt. Dort verdunstet das Wasser und Salz bleibt als weiße Ausblühung zurück.
Gelangt Feuchtigkeit über Risse in ein Bauteil, das wasserfreie Salzeinschlüsse enthält, bilden sich wieder Kristalle. Diese Kristallbildung ist mit einer Volumenvergrößerung verbunden. Es kann dadurch zu Abplatzungen kommen, beispielsweise durch das Sulfat Treiben.
In Tiefgaragen und Parkhäusern werden im Winter über die PKW-Reifen viele Tausalze in die Ebenen hineingetragen. Über Bodenrisse dringt das Salz bis zur Stahlbewehrung vor. Diese beginnt dann zu korrodieren (rosten). Einen Chlorid Eintrag kann man augenscheinlich oftmals an der Verfärbung im Bereich eines Risses erkennen.

Schadstoffe in Häusern?

Hier unsere Blogbeiträge mit Informationen und einem Beispiel.

Wo findet man Publikationen vom Umweltbundesamt?

Umweltbundesamt

Stromverbrauch – Gasverbrauch Immobilie?

Wie liegen die mittleren Stromverbrauchswerte bei verschiedenen Haushaltsgrößen?
Stromverbrauch in kWh:
1 Person 2.256 kWh
2 Personen 3.248 kWh
3 Personen 4.246 kWh
4 Personen 5.009 kWh
5 Personen 5.969 kWh
6 Personen 6.579 kWh

Verbrauchsvergleich Gas in kWh
50 m² Singlewohnung mit Gas-Etagenheizung
Sehr hoch > 9.000
Hoch bis 9.000
Niedrig bis 4.000
Sehr niedrig bis 2.000

85 m² ETW 2-3 Personen mit Gas-Etagenheizung
Sehr hoch > 14.000
Hoch bis 14.000
Niedrig bis 6.000
Sehr niedrig bis 3.000

120 m² Reihenhaus 3-4 Personen Gas-Zentralheizung
Sehr hoch > 27.000
Hoch bis 27.000
Niedrig bis 12.000
Sehr niedrig bis 6.000

160 m² Einfamilienhaus 4-5 Personen Gas-Zentralheizung
Sehr hoch > 48.000
Hoch bis 48.000
Niedrig bis 22.000
Sehr niedrig bis 11.000

Ist der Grundbuchauszug wichtig?

FAQ Gutachter Hauskauf Fragen. Warum ist der Grundbuchauszug beim Immobilienkauf so wichtig? Ein Grundbuchauszug ist sehr wichtig für den Immobilienkauf. Der Grundbuchauszug ist eine ganz wichtige Unterlage. Das Grundbuch ist das wichtigste Dokument für einen Immobilienbesitz. Das öffentliche Register wird beim Grundbuchamt bei den Amtsgerichten geführt. Ein Grundbuchauszug kann eingesehen werden, soweit ein berechtigtes Interesse besteht. Im Grundbuch ist das Grundstück mit all seinen Kennwerten und Eigentümer(n) eingetragen.
Das Grundbuch besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
Abteilung I: Eintrag Eigentümer.
Abteilung II: Eintrag Lasten und Beschränkungen des Eigentums (beispielsweise Nießbrauch).
Abteilung III: Eintrag Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken.
Für jede Eintragung in das Grundbuch bedarf es einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde. Die Eintragungen werden in der Grundakte abgelegt.
Der Baugutachter prüft im Zuge einer Immobilienbewertung die Grundbucheinträge.
Oftmals liegt kein Grundbuchauszug vor, er muss dann von den Verkäufern zum Begutachtungstermin vorgelegt werden. Manchmal sind Grundstücke geteilt und sollten zusammengelegt werden. Die Angaben von verschiedenen Grundstücken findet man im Grundbuchauszug.

Bleirohre im Haus?

Bleirohre im Haus sind nicht mehr zulässig und müssen ausgetauscht werden. Bleirohre im Haus austauschen! Bleirohre als Trinkwasserleitungen sind nicht mehr zulässig. Seit dem 1. Dezember 2013 ist ein neuer Grenzwert für Blei im Trinkwasser in Kraft getreten. Pro Liter Wasser dürfen nicht mehr als 0,​010 mg Blei enthalten sein.
Die Werte in Bleileitungen sind in der Regel höher, daher müssen Bleirohre gegen Rohre aus geeigneten Materialien ausgetauscht werden. Blei im Trinkwasser gefährdet die Gesundheit. Wird der Blei-Grenzwert in einer Wasserleitung überschritten, kann das Gesundheitsamt den Eigentümer einer Immobilie verpflichten, die Ursache der Überschreitung zu beseitigen! Betroffen sind in der Regel Gebäude, die vor dem Jahr 1970 errichtet wurden, danach wurden keine Bleileitungen mehr eingebaut. Welche Gefahren gehen von Blei aus? Blei ist ein Nerven- und Blutgift, das sich im Körper anreichern und bei Kindern die Entwicklung des Nervensystems beeinflussen kann. Schwangere Frauen, Babys und Kleinkinder sind besonders gefährdet und vor der Aufnahme von Blei zu schützen.
Das Aus für Trinkwasserleitungen aus Blei ist daher sehr zu begrüßen!

Bleirohre erkennen?

Wie kann man Bleirohre erkennen?
Bleirohre erkennt man:
1. Mit Glück in alten Hausuntersuchungen.
2. Wenn man einen dumpfen Ton beim Klopftest hört.
3. An der silbergrauen Farbe der Leitungen.
4. Am weichen Material. Einritzungen sind möglich.
5. An der geschwungenen Verlegung, da Bleirohre biegsam sind.
6. An wulstigen Lötstellen an Rohrenden.
7. Prüfung ob hinter der Wasseruhr eine Beileitung angeschlossen ist.
8. Wurden Bleileitungen teilweise ersetzt, kann man am Deckenübergang prüfen, ob die Versorgung der oberen Etagen aus Bleileitungen besteht.
9. Liegen die Leitungen verdeckt hilft oft nur das Öffnen von Schächten.
Informationen über Schwermetalle.

Hartes Wasser, Wasserhärte?

Hier unser Blogbeitrag.

Legionellen?

Hier unser Blogbeitrag Schwachstelle Legionellen

Heizung erneuern – austauschen?

FAQ Gutachter Hauskauf. Wann ist der richtige Zeitpunkt? Heizung erneuern wenn sie noch funktioniert? Plant man den Austausch der Heizung dann muss man sich man sich umfassend informieren.
Am besten eine Heizung-Sanitär-Messe mit einem Fragenkatalog besuchen. Wie lange hält eine Heizung? Wie alt ist meine Heizung? Wo finde ich geeignete Installateure für einen bestimmten Hersteller? Was sollte alles ausgetauscht werden? Wann ist der richtige Zeitpunkt? Gibt es Fördergelder für die Sanierung? Welches Energielabel hat die neue Heizung?
Welche Energiesysteme kommen für die Immobilie in Frage? Macht ein alleiniger Austausch der Heizungsanlage einen Sinn? Wer nimmt die neue Heizung ab? Ist eine neue Kaminführung erforderlich?
Was kostet die Erneuerung der Heizung? Wie lange dauern die geplanten Maßnahmen? Wer entsorgt die Altanlage? Wie viel Kilowatt muss die Anlage haben um die Immobilie richtig zu beheizen?
Wenn eine Heizung in Jahre gekommen ist sollte man sich im Frühjahr 3 Angebote für eine neue Heizungsanlage einholen, sorgfältig auswerten und im Sommer ausführen lassen.
Bei einem Altbau muss am Überlegen ob eine Verbesserung des Dämmzustandes der Fassade und des Daches anzustreben sind, ein Austausch von Fenstern und Haustüren und sonstige Dämmmaßnahmen den Energieverbrauch entscheidend verbessern können und was diese Maßnahmen kosten und ob sie sich langfristig rechnen oder auch nicht.
Entscheidet man sich für eine umfassende Sanierung, wird sich die Größe der Heizungsanlage verkleinern. Die Heizung wird dann optimal auf die neuen Hauseigenschaften angepasst und ausgeführt. Tauscht man nur die Heizungsanlage und renoviert später, kann die neue Heizung dann überdimensioniert sein.
Dann stellt sich noch die Frage ob man ein wandhängendes Gerät oder einen Standkessel auswählt. Die Standkessel nehmen mehr Platz in Anspruch, sind allerdings wegen ihrer Größe besser zu warten und haben eine längere Lebenserwartung.
Bevor man sich für eine neue Heizung entscheidet sollte man auch die jährlichen Wartungskosten hinterfragen und langfristig hochrechnen.

Kondenswasser – Tauwasser im Altbau

FAQ Gutachter Hauskauf Fragen. Kondenswasser-Tauwasser darf man nicht unterschätzen. Hier können massive Bauschäden entstehen. Bei Altbauten sind Wärmebrücken nicht immer zu beheben. Kondenswasser-Tauwasser im Altbau beseitigen. An unterkühlter Oberfläche entsteht bei entsprechenden Temperaturen und hoher Luftfeuchtigkeit Tauwasser an den betroffenen Bauteilen. Feuchtigkeit ist immer ein Nährboden beispielsweise für Schimmelwachstum.
Einige Altbauten stehen unter Denkmalschutz. Hier darf man eventuell keine Wärmedämmung von außen auf der Fassade anbringen. In solchen Fällen muss man Wärmebrücken mit einer geeigneten Innendämmung minimieren. Geeignet sind beispielsweise faserdotierte Wärmedämmplatten aus Kalzium- Silikat. Sie haben einen niedrigen Wasserdampf-Diffusionswiderstand und eine hohe kapillare Saugfähigkeit und können dadurch anfallendes Kondenswasser-Tauwasser zwischenspeichern. Kalzium-Silikatplatten werden fast ganz aus Sand hergestellt, sind nicht brennbar, hoch alkalisch, so dass niemals Schimmelpilze auf diesen Platten wachsen. Die Platten können direkt auf der Wand befestigt werden. Es ist keine Plattenkonstruktion erforderlich.
Nicht zu empfehlen sind PU-Schäume. Sie sind zu dampfdicht. Hartschäume sind ebenfalls nicht zu empfehlen. Sie sind zwar etwas dampfoffener, brennen leicht und wenn sie brennen,​entstehen giftige Dioxine.

Vorteile – Nachteile Innendämmung?

Innendämmung. Bei vielen Altbauten darf man die Fassade von außen nicht dämmen. Hier hilft nur der Einbau einer geeigneten Innendämmung. Welche Vorteile und Nachteile bringt eine Innendämmung von Wänden mit sich? Vorteile der Innendämmung: Sie ist einfach nachträglich anzubringen. Das Fassadenbild bleibt erhalten, z. B. bei Fachwerkbauten erwünscht. Räume lassen sich schneller aufheizen, da die Wände abgeschirmt sind. Die Wärmedämmung muss nicht wetterbeständig sein.
Nachteile der Innendämmung:
Es kommt zu großen Temperaturschwankungen der tragenden Wand, damit ist die Gefahr einer Rissbildung gegeben. Der Einbau einer Dampfsperre kann erforderlich sein. Eine bauphysikalische Berechnung vor der Ausführung ist immer zu empfehlen. Systemkonform lassen sich heute Innendämmungen realisieren.

Abdichtung Kelleraußentreppe?

Abdichtung Kellertreppe mangelhaft, Mauerwerk nicht stabil genug, Rissbildungen, Abdeckungen undicht.​.​.​. Kellertreppen im Außenbereich sind oftmals Schwachstellen.
Es entstehen hohe Sanierungskosten. Ein Laie kann die zu erwartenden Arbeiten für die Abdichtung der Kellertreppe schlecht bewerten und nimmt daher gern einen Baugutachter für die Immobilienbewertung mit. Dieser macht sich vor Ort ein Bild vom Ausmaß der Schäden und kalkuliert die notwendigen Arbeiten.

Korrosionsschutzarbeiten Stahlträger?

Im Altbau findet man nicht selten stark korrodierte Stahlträger in Kellerdecken. Es sind Korrosionsschutzarbeiten im Stahlbau notwendig.
Korrosionsschutzarbeiten im Stahlbau müssen gut vorbereitet und sauber ausgeführt werden. Trocknungszeiten müssen eingehalten, Schichtdicken geprüft werden. Beschichtungsarbeiten an Stahlkonstruktionen erfordern eine hohe Sorgfalt. Die ausführende Firma hat nach Abschluss von Korrosionsschutzarbeiten eine umfassende Dokumentation vorzulegen.
a. Beschreibung der eingesetzten Korrosionsschutzsysteme Produkte, Schichtaufbau, Produktdatenblätter…
b. Tabellarische Aufstellung über den zeitlichen Ablauf der Korrosionsschutzarbeiten wann wurden welche Schichten auf welche Flächen aufgetragen?
c. Dokumentation Einhaltung Trocknungszeiten.
d. Protokolle der Schichtdickenmessungen für Einzelschichten und das Gesamtsystem.
e. Protokollierung der Klimadaten im Arbeitsbereich.
f. Protokolle der Rauigkeitsmessungen der Untergrundvorbereitung.
g. Tabellarische Auflistung der anfallenden Mengen an Strahlgut mit Angabe Schadstoffgehalt und Nachweis des Entsorgungswegs.

Eigenüberwachung Betoninstandsetzung

FAQ Gutachter Hauskauf Fragen. Viele Wohnanlagen verfügen über Tiefgaragenstellplätze. Im Falle einer Renovierung von Stahlbetonteilen ist die Dokumentation der Eigenüberwachung der Betoninstandsetzung sehr wichtig. Um die richtige Durchführung der Sanierung zu belegen, ist durch den Auftragnehmer im Zuge der Bauausführung eine lückenlose Dokumentation der Eigenüberwachung zu erstellen.
Diese besteht aus: Lieferscheine aller verwendeten Materialien. Entsorgungsnachweise aller ausgebauten Materialien. Skizzen und Massenermittlung der Arbeiten. Dokumentation des Baustellenablaufs (Bautagebuch oder Bautagesberichte) mit allen relevanten Daten der Ausführung: Dokumentation der Verarbeitung der Materialien mit Zuordnung zu den hergestellten Flächen mit detaillierten Angaben zum Personal, zum Material, zur Verarbeitung und zu den Umgebungsbedingungen. Wetteraufzeichnungen. Haftzugprüfungen. Schichtdickenmessung von Mörtel, Beschichtungen und Belägen. Bildaufnahmen der Bauarbeiten. Fremdüberwachungsdokumentationen. Die Überwachung der Ausführung und deren Dokumentation erfolgt nach DafStb – Richtlinie Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen, Teil 3 Anhang A. FAQ Gutachter Hauskauf. Viele Wohnanlagen verfügen über Tiefgaragenstellplätze. Im Falle einer Renovierung von Stahlbetonteilen ist die Dokumentation der Eigenüberwachung der Betoninstandsetzung sehr wichtig. Um die richtige Durchführung der Sanierung zu belegen, ist durch den Auftragnehmer im Zuge der Bauausführung eine lückenlose Dokumentation der Eigenüberwachung zu erstellen.
Diese besteht aus: Lieferscheine aller verwendeten Materialien. Entsorgungsnachweise aller ausgebauten Materialien. Skizzen und Massenermittlung der Arbeiten. Dokumentation des Baustellenablaufs (Bautagebuch oder Bautagesberichte) mit allen relevanten Daten der Ausführung: Dokumentation der Verarbeitung der Materialien mit Zuordnung zu den hergestellten Flächen mit detaillierten Angaben zum Personal, zum Material, zur Verarbeitung und zu den Umgebungsbedingungen. Wetteraufzeichnungen. Haftzugprüfungen. Schichtdickenmessung von Mörtel, Beschichtungen und Belägen. Bildaufnahmen der Bauarbeiten. Fremdüberwachungsdokumentationen. Die Überwachung der Ausführung und deren Dokumentation erfolgt nach DafStb – Richtlinie Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen, Teil 3 Anhang A.

Betoninstandsetzung Tiefgarage?

Die Betoninstandsetzung und Betonsanierung muss aus einer Bauzustandsanalyse heraus entwickelt werden. Das wichtigste bei einer Betoninstandsetzung und Betonsanierung ist die Bestandsaufnahme mit allen erforderlichen Untersuchungen. Aus diesen Untersuchungen kann dann ein Sanierungskonzept erarbeitet werden.
Zeigen sich Bilder wie Absprengungen der Betonrandzone, Aussinterungen, Korrosionsspuren oder Risse, so sind die inneren Schädigungen in erheblichen Maße vorangeschritten. Der Eintritt von Regenwasser, die unzureichende Ableitung eingefahrener Tausalze oder geringe Luftwechselraten in Tiefgaragen und Parkhäusern begünstigen den Angriff auf den Beton.

Spritzbeton Tiefgarage?

FAQ Gutachter Hauskauf Fragen. Welche Mindestschichtdicke ist bei Auftrag von Spritzbeton auf Bauteile mit vorwiegend dynamischer Belastung laut ZTV-ING einzuhalten?
Beim Einbau von Spritzbeton kommt es zum Rückprall. Spritzbeton einzubauen muss gelernt sein. Nur zertifiziertes Personal darf diese Arbeiten ausführen. Beim Einbau muss eine Mindeststärke eingehalten werden. Spritzbeton Mindestschichtdicke? In welcher Stärke muss er eingebaut werden?
Die Schichtstärke muss mindestens 5,​00 cm betragen. Es gibt zwei mögliche Verfahren. Das Nassspritzverfahren und das Trockenspritzverfahren.
Welche Normen gelten?
DIN EN 14487-1, Spritzbeton – Teil 1: Begriffe, Festlegungen und Konformität und
DIN EN 14487-2, Teil 2: Ausführung
DIN EN 206, Beton – Festlegung, Eigenschaften, Herstellung und Konformität
DIN 1045-2, Tragwerke aus Beton, Stahlbeton und Spannbeton – Teil 2: Beton – Festlegung, Eigenschaften, Herstellung und Konformität – Anwendungsregeln zur DIN EN 206, sowie die DIN 18551, Nationale Anwendungsregeln zur Reihe DIN EN 14487 und Regeln für die Bemessung von Spritzbetonkonstruktionen.
Prüfverfahren werden in DIN EN 14488, Prüfung von Spritzbeton – Teil 1: Probenahme von Frisch- und Festbeton, definiert.
Der Bauleiter dokumentiert die Spritzbetonarbeiten und die ausgeführten Schichtstärken.
Betontemperatur nach ZTV ING für Spritzbetonarbeiten?
Welche Betontemperatur nach ZTV ING ist zu beachten und für Spritzbetonarbeiten einzuhalten? Die Oberflächentemperatur des Betons der saniert werden soll muss mindestens 3 °C und darf maximal 25 °C betragen.

Haftzugswerte Beton?

Bei einer Sanierung sin die Haftzugswerte vom Beton sehr sorgfältig zu dokumentieren. Haftzugswerte Beton: Welche Oberflächenzugfestigkeit (Abreißfestigkeit) des Betons muss nach der Instandsetzungsrichtlinie (RL SIB-DAfStB) bzw. ZTV-ING vor Auftrag von Mörtel und Beton im Mittel erreicht werden? Welcher kleinste Einzelwert darf dabei nicht unterschritten werden? Haftzugswerte Beton: Der Mittelwert darf 1,​5 N/​mm², der kleinste Einzelwert darf 1,​0 N/​mm² nicht unterschreiten.

Abkürzungen Immo-Anzeigen

FAQ. Gutachter Hauskauf Fragen. Hier eine Auflistung von Immobilien-Abürzungen in Immo-Anzeigen.

Weitere Fragen?

FAQ Gutachter Hauskauf Fragen. Haben Sie Ihre Frage bzw. eine entsprechende Antwort nicht gefunden, so nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf. Wir beantworten Ihre Frage(n) gern und nehmen Anregungen dankend auf. Wir werden diese Seite fortlaufend ergänzen. Siehe auch FAQ Gutachter Teil 1. Ihre Anrufe, Mitteilungen und Unterlagen werden von uns streng vertraulich behandelt.

Autor: Baugutachter Immobilienbewertung

Mein Name ist Norbert Köller. Als Baugutachter und Bausachverständiger blicke ich auf 34 Berufsjahre im Bereich von Immobilien zurück. Ich bewerte und begutachte Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser, Wohnungen, Penthouse-Wohnungen, Altbauten, Fachwerkhäuser, Fertighäuser, Bungalows, Stadthäuser und Villen. In diesem Baugutachter Blog berichte ich über Immobilienbewertungen und Wertgutachten, die Wertermittlung von Haus und Wohnung, gebe Tipps zur Immobilienberatung, zum Immobilienverkauf und Hinweise rund um Haus, Wohnung und Garten. Senioren nutzen gern unsere Immobilienbetreuung und unseren beliebten Beratungsservice und Seniorenservice beim Verkauf Ihrer Immobilie.