Wie läuft eine professionelle Immobilienbewertung ab?
Viele Eigentümer, Käufer und Verkäufer möchten genau wissen, was ein Sachverständiger prüft, welche Unterlagen benötigt werden und wie am Ende der Marktwert entsteht.
Ablauf Immobilienbewertung – Damit Sie den gesamten Prozess nachvollziehen können, finden Sie hier den vollständigen Ablauf – transparent, verständlich und nach den Vorgaben der ImmoWertV 2021.
Eine Immobilienbewertung dient als neutrale Entscheidungsgrundlage, z. B. für Verkauf, Kauf oder zur Vermögensübersicht. Sie zeigt nachvollziehbar, wie sich der Wert einer Immobilie aus Unterlagenprüfung, Objektbegehung, Marktanalyse und Wertermittlung zusammensetzt.
Schritt für Schritt erklärt – der Ablauf einer Immobilienbewertung.
Eine professionelle Immobilienbewertung folgt einem klaren, strukturierten Ablauf.
Für Eigentümer, Käufer oder Verkäufer ist es wichtig zu wissen, wie ein Gutachter arbeitet, welche Unterlagen benötigt werden und welche Faktoren den finalen Immobilienwert beeinflussen.
Im Folgenden findet man den vollständigen Ablauf – transparent, verständlich und praxisnah.
1. Vorbereitung und Unterlagenprüfung
Bevor der Gutachter zur Begehung kommt, werden alle verfügbaren Unterlagen gesichtet. Dazu gehören:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte / Lageplan
- Baupläne, Schnitte, Ansichten
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Baubeschreibung
- Modernisierungsnachweise
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Je vollständiger die Unterlagen, desto präziser die Bewertung.
2. Objektbegehung vor Ort
Die Begehung dient der visuellen Einschätzung des Gebäudes. Der Gutachter beurteilt die bauliche und technische Ausführung, soweit diese ohne Hilfsmittel und ohne Eingriffe in die Konstruktion zugänglich ist.
Geprüft werden insbesondere:
- Konstruktive Ausführung (Bauweise, Materialien, sichtbare Tragstruktur)
- Dach und Außenhülle (nur von außen bzw. einsehbaren Bereichen)
- Keller und Fundamentbereiche, soweit sichtbar
- Technische Ausstattung (Heizung, Sanitär, Elektro, Lüftung – rein optische Beurteilung)
- Zustand und Modernisierungen (Sanierungsstand, energetische Qualität, Dämmung, Fenster, Türen, Fassade)
- Mängel und Schäden (Feuchtigkeit, Risse, Schimmel, Setzungen, Abnutzung)
- Außenanlagen (Stellplätze, Wege, Garten, Einfriedungen)
Die Beurteilung erfolgt ausschließlich auf Grundlage einer Sichtprüfung. Verdeckte Bauteile, Leitungen oder Abdichtungen können nicht geprüft werden. Eine technische Funktionsprüfung oder zerstörende Untersuchung ist nicht Bestandteil der Immobilienbewertung.
Der Gutachter dokumentiert alles fotografisch und schriftlich.
Wichtiger Hinweis: Sichtprüfung ohne Öffnen von Bauteilen
Eine Immobilienbewertung erfolgt grundsätzlich als Sichtprüfung. Das bedeutet:
- Es werden keine Bauteile geöffnet
- Es werden keine zerstörenden Untersuchungen durchgeführt
- Möbel, Verkleidungen oder Einbauten werden nicht demontiert
- Leitungen, Abdichtungen oder Konstruktionen bleiben verdeckt
Der Gutachter beurteilt den Zustand ausschließlich anhand:
- sichtbarer Bauteile
- zugänglicher Bereiche
- typischer Schadensbilder
- bauphysikalischer Erfahrung
- Plausibilitätsprüfungen
Verdeckte Mängel sind möglich.
Da keine Bauteile geöffnet werden, können folgende Punkte nicht abschließend beurteilt werden:
- verdeckte Feuchtigkeit
- Schäden hinter Verkleidungen
- Leitungsführung und Zustand
- Abdichtungen im Fundamentbereich
- Dachaufbau und Dämmung
- verdeckte Schimmelbildung
- Schäden in Hohlräumen
Der Gutachter weist im Rahmen der Bewertung auf Verdachtsmomente hin, wenn typische Anzeichen sichtbar sind. Weitergehende Untersuchungen (z. B. Endoskopie, Materialproben, Laboranalysen) erfolgen im Rahmen einer Immobilienbegehung für eine Bewertung nicht. Diese müssten separat beauftragt werden.
3. Marktanalyse und Standortbewertung
Neben dem Gebäude selbst ist der Standort entscheidend:
- Mikrolage (Straße, Umfeld, Lärm, Verkehr)
- Makrolage (Region, Infrastruktur, Wirtschaftskraft)
- Angebot und Nachfrage
- Vergleichbare Verkäufe
- Bodenrichtwert
Diese Faktoren fließen direkt in die Wertermittlung ein. Für Eigentümer in Rheinland‑Pfalz und Hessen bieten wir eine regionale Immobilienbewertung mit fundierter Marktkenntnis an.
4. Wertermittlung nach anerkannten Verfahren
Je nach Objektart kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:
Vergleichswertverfahren
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Sachwertverfahren
Für selbstgenutzte Immobilien und Spezialobjekte.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Der Gutachter kombiniert die Verfahren, wenn es sinnvoll ist.
5. Erstellung des Gutachtens
Das Gutachten enthält:
- Objektbeschreibung
- Lageanalyse
- Bautechnische Bewertung
- Fotodokumentation
- Berechnungen
- Wertableitung
- Marktanpassungen
- Endwert
Der Kunde erhält ein vollständiges, nachvollziehbares Gutachten mit allen relevanten Bewertungsgrundlagen und Berechnungsschritten. Darin sind auch die zentralen Punkte ersichtlich:
- wie der Wert zustande kommt
- welche Faktoren den Wert beeinflussen
- welche Risiken oder Chancen bestehen
- welche Maßnahmen sinnvoll wären (z. B. Modernisierung)
Rückfragen zum Gutachten können selbstverständlich direkt mit dem Sachverständigen besprochen werden.
FAQs zum Ablauf einer Immobilienbewertung:
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?
In der Regel 1–3 Stunden vor Ort, plus 3–5 Tage für die Ausarbeitung des Gutachtens – abhängig vom Umfang der Unterlagen.
Welche Unterlagen sind zwingend erforderlich?
Mindestens Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Je mehr Unterlagen vorhanden sind, desto genauer wird die Bewertung.
Was prüft der Gutachter bei der Begehung genau?
Der Gutachter nimmt eine rein visuelle Einschätzung der baulichen und technischen Ausführung vor – ohne Messungen, Funktionsprüfungen oder Öffnen von Bauteilen.
Beurteilt werden u. a. die sichtbare Bauweise, die einsehbaren Bereiche von Dach und Außenhülle, der allgemeine Erhaltungszustand, der Modernisierungsstand, die energetisch relevanten Bauteile sowie erkennbare Schäden wie Feuchtigkeit, Risse oder Abnutzung.
Verdeckte Mängel können bei einer Sichtprüfung nicht ausgeschlossen werden.
Wie beeinflussen Mängel den Immobilienwert?
Mängel können den Marktwert beeinflussen, wenn sie sichtbar, nachvollziehbar und bewertungsrelevant sind.
Im Rahmen der Immobilienbewertung erfolgt eine rein visuelle Einschätzung des Erhaltungszustands.
Auf dieser Grundlage werden voraussichtliche Instandhaltungs‑ oder Modernisierungsbedarfe im Sinne der ImmoWertV berücksichtigt und wertmindernd angesetzt, soweit sie plausibel ableitbar sind. Verdeckte oder nicht erkennbare Mängel können im Rahmen einer Sichtprüfung nicht bewertet werden.
Wie wird der Marktwert berechnet?
Der Marktwert wird nach den Vorgaben der ImmoWertV 2021 ermittelt.
Je nach Objektart werden das Vergleichswert‑, Sachwert‑ oder Ertragswertverfahren angewendet. Die Ergebnisse werden anschließend durch Marktanpassungen plausibilisiert, z. B. anhand von Bodenrichtwerten, Vergleichskaufpreisen und regionalen Marktkennzahlen.
Die Ableitung erfolgt nachvollziehbar und transparent auf Basis der verfügbaren Daten und der örtlichen Marktsituation.
Kann ich bei der Bewertung anwesend sein?
Ja, das ist möglich und in der Praxis üblich. Viele Auftraggeber sind bei der Begehung dabei, um Fragen direkt zu klären und Hinweise zu geben.
Die Bewertung selbst erfolgt jedoch unabhängig und nach den Vorgaben der ImmoWertV. Rückfragen zum fertigen Gutachten können im Anschluss jederzeit besprochen werden.
Kontakt zur Immobilienbewertung
Sie möchten eine Immobilienbewertung beauftragen oder haben Fragen zum Ablauf? Gerne stehe ich Ihnen als Sachverständiger für eine fachlich fundierte Immobilienbewertung nach ImmoWertV 2021 zur Verfügung.
Für eine Terminvereinbarung oder Rückfragen nutzen Sie bitte bevorzugt das Kontaktformular – so kann Ihre Anfrage direkt und strukturiert bearbeitet werden.
Telefon: 06732 8555 Mobil: 0151 677 625 64
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Weiterführende Informationen
Für allgemeine Informationen zu gesetzlichen Rahmenbedingungen, Wohnungsmarkt‑Entwicklungen und baupolitischen Themen können Sie sich beim Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) informieren:
Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB)